河南农业大县柘城地产泡沫调查
河南农业大县柘城地产泡沫调查房地产业已经进入“寒冬”，泡沫退去，裸泳者绝不只是柘城。
“(房地产开发)过热了，不是一般的过热。”10月3日，柘城县城一位人士这样告诉记者。他的语气里带着不安。
柘城，豫东平原一个农业大县，近年来，以旧城改造为契机，在人口不足10万的县城区域内，政府行为与市场力量形成了一股强大合力，催生了眼下房地产开发的热潮。
记者在柘城县城看到，拆迁与建设，成为这个县城急欲诉求改变现状的主题。
据当地业界人士介绍，整个县城有40余家房地产开发商正在开发，或做着开发前的准备工作。
什么力量让这么多的开发商集中在一个小县城里争食？一个农业大县有着多大的市场消费潜力？
记者采访了数家开发商的售楼部，清淡的销售场面，已经让人感觉到市场的冰冷。
清淡的销售
“应该是一个销售高潮，可是没有一丝‘金九银十’的销售迹象。”10月2日，河南宝珠置业有限公司副总经理高翔无奈地表示。
对国庆假期内销售的期待，显然出乎了高翔的意料。虽然他仍然认为:“基本实现了销售预期。”
高翔介绍，他是柘城人，在沿海多个城市从事地产经营。2007年回到老家——柘城县，投资上马了“新加坡国际花园”项目。
“欢迎郑州柘城老乡购房团”的横幅标语，醒目地悬挂在新加坡国际花园售楼中心门庭上。而售楼中心内，一派清静。
定位高端的新加坡国际花园项目，在柘城县首家采用了电梯小高层设计，引进了新加坡建筑的理念，45%的超大绿化面积。高翔说，就是要建成柘城县的“样板小区”。
拼价格，也成了高翔不得不适应市场的销售手段。记者在当地电视台看到，新加坡国际花园国庆期间推出了30套特价房，一口价1260元的广告推介。
销售清淡，并非仅为新加坡国际花园国庆假期的遭遇。在柘城县，众多楼盘的销售大都遇到了冷遇。
黄山北路，是柘城新修的一条主干道。在这条路上一家冷清的售楼中心，记者向一位置业顾问询问国庆假期的销售状况，这位坦率的置业顾问指着摊在道路上晾晒的玉米，自问自答:“你认为柘城有金九银十的销售热潮吗？人(们)都回家收秋种麦子了。”
在柘城县东环路第二高级中学附近，集聚着多家开发商的楼盘。
在一家商住楼盘的售楼中心，一位置业顾问并不讳言，国庆假期不仅没有卖出一套房子，甚至来看房的也屈指可数。
柘城县房地产楼盘清淡的销售状况已有一段时间了，一家房地产代理营销公司负责人向记者介绍。他表示，柘城县的楼盘销售，广告推介已经失效的情况下，价格战，已成为销售的唯一杀手锏。
价格战之下，各开发商的利润空间受到挤压。记者了解到，各开发商为节约成本，有的开发商干脆辞掉了营销代理公司，自己搞营销，有的甚至连售楼中心都不再租赁。
地产冲动
位于黄山南路的正大商住广场，是柘城县2005年招商引资的第一批地产项目之一，为福建泉州正大房地产集团投资2亿多元兴建。
负责正大商住广场物业管理的商丘母亲河物业管理有限公司总经理尚卫军告诉记者，2006年4月，正大商住广场开盘后，由于当时柘城开盘的地产项目很少，当天300多套商住楼被抢购一空。现在其开发的后继项目，也卖出了85%以上。
尚卫军表示，现在，柘城县开发的楼盘太多了，开发也太热了，销售清淡在所难免。
记者所到之处，不管是开发商、置业顾问，还是当地官员、市民，大都认同柘城县的房地产开发“有些疯狂”。
当地一位开发商表示，目前，在柘城县城进行地产开发的房地产商有40余家。他是2007年年末来柘城的，当时，他们做了一个市场调查，仅有10余家地产商。可是现在，一年没到，又多出了二三十家。
这一数字，在柘城县建设委员会得到证实。一位工作人员告诉记者:“40来家是有的，这一数字里应该包括正在办理项目手续的开发商。”
记者所见，也印证了开发楼盘的数目之多。在东环路二高附近，一路两侧除了最早开盘的鑫城花园、上海新天地等项目外，已建、正在建设开盘的楼盘项目有承德家园、维多利亚花园、汇龙·财富广场、奥林匹克花园等。
在黄山路上，正大商住广场之外，还有金沙花园、新地港湾、黄山小区等。
在民主大街与民主东路的交叉口附近，又聚集了新亚宇商贸城、阳光城市花园、都市华庭、新加坡国际花园，还有一家没有名字的楼盘。
这些楼盘项目之间，相距不足百米。而这些仅是记者采访所到之处的一部分。
一家地产营销公司负责人告诉记者，他们做的市场调查报告显示，目前，柘城县所有地产项目开发的店铺达到1万间，住宅楼接近2万套。:“这一数字与商丘市相比，也有过之无不及。高出周边商丘市其他县市两倍以上的商品房市场投放量。” 消费能力何在
开发商众多，导致市场产品供应量过大，致使整个柘城县房地产市场一片萧条。
那么，逐利而来的开发商，不可能看不到其中的风险，又是什么原因让开发商“扎堆”柘城呢？
据了解，前来投资柘城县的开发商有福建、广东、江西等省外的，还有郑州、许昌、开封等省内的，而更多的是当地的。
这些开发商首先看到的是柘城房地产市场的火爆。据介绍，从2005年起鑫城花园、正大商住广场、承德家园等第一批楼盘投入柘城市场后，引发一次购买风潮。让开发商看到了柘城县房地产市场的前景。
当地一位官方人士说，那时，柘城县的地产市场“仍然是一块处女地”。
当然，政府的推动也是关键因素之一。当地一位人士给记者分析，柘城县是贫困县，“缺少冒烟的工业，只有金刚石微粉产业与日本三樱椒产业形成了规模，可对财政的支撑并不大”。前几年国民生产总值的县级排名，在全省还是倒数，在商丘县市排名也是垫底。县情决定了柘城县城市建设严重滞后，基础设施严重老化。
一段时间以来，柘城县开始从旧城改造突破，通过招商引资，借市场之手，着力对县城进行强力改造。
柘城县建设委员会吉副主任介绍，政府为推动房地产市场的发展，专门下发了促进房地产健康发展的实施意见。现在又出台了在城区建设高层建筑的意见，引导房地产市场向更高档次发展。
为给投资商提供优质服务，政府推出了“四个一措施”，即为一个重点地产项目，政府要有一名县级领导、一套班子、一套制度、一抓到底，让投资商落户柘城放心。
在具体的税费与财政扶在持政策上，当地政府提出了“新办固定资产投资在50万元以上的商业、建筑业、服务业等企业，5年内由同级财政按企业缴纳所得税地方留成部分的50%支持企业发展”。
市场前景加上政府强力推动，柘城县的地产开发产生了“撕裂效应”，导致一大批地产项目纷纷落户。
现在，赶上第二趟开发热潮的开发商的产品，基本都已开盘，形成了目前众多楼盘竞价销售的局面。
“柘城县房地产市场可以用扑朔迷离来形容。”高翔表示。
迷茫、恐惧的开发商并非个别感受。高翔介绍，当天还有开发商与他交流，一样感受到市场的寒冷。
不过，也有一种声音认为，目前的局面仅是暂时的，到了年末，应该会有一个销售高潮。
支持这一观点的河南尊地营销机构一位工作人员说，他们前两个月刚做了一项消费市场调查，结果显示，柘城市场房价稳定，“潜在的购买力是很大的”。
但是，潜力如何化为现实的购买力？这位工作人员表示:“就看各家的营销能力了。”
隐忧
对于代理营销公司的乐观，土生土长在柘城县的出租车司机王师傅并不认同。
他告诉记者，柘城县作为一个农业大县、贫困县，真正有钱的人到商丘、郑州买房了。农村的富裕户也是有限的。
王师傅的观点在某些开发商那里得到了证实。据黄山小区的置业顾问介绍，他们的楼盘销售70%的客户来自柘城县各乡镇。大多数楼盘都存在这一现象。就是第一批投放市场的正大商住广场的店铺与住宅楼，来自乡镇的客户也有40%以上。
农村客户群还有多少潜力可以挖掘呢？
当地一位观察人士给记者分析，柘城全县人口不足100万，县城常住人口也仅10万左右，80%以上的农民靠一亩三分地维持生计，外出打工的收入近些年也没有多大的增长，开发商瞄准这类群体，事实上，他们的收入也决定了难以有一大部分人进城购房。
事实上，由于销售清淡，缺少实力的开发商后续开发资金链已经断裂。当地一位人士告诉记者，本地有些小的开发商，一直处于停停建建的状态。降价销售回笼资金，不仅是竞争的原因，也是无奈之举。
而销售清淡，也增添了开发商的观望情绪。一部分开发商寄望于“卖楼花”，但它将会因种种原因增加市场的风险。
与此同时，拖欠垫资、偷工减料，甚至形成烂尾楼，潜在的风险正在给当地的经济社会带来压力。
由于宏观经济下行，市场环境发生了变化，正在改变着人们的消费预期，国内房地产的市场风险也越来越清晰，柘城也不会是例外 cxun29.net 柘城离我们太康50公里；和我们的情况差不多啊！cxun29.net 何止拓城呀，其他地方多的是。:Q :Q :Q 唉..........无语 是啊，一个小小的农业县城，不足100万人口的农业县城，有什么经济可言，房地产商就有40几家啊，多的吓人啊，到处是小区，到处是楼盘，想想都可以知道，农民上城里买商品房做什么啊？农民的基础是在农村；靠的是田地啊，有多少有钱人来买房子啊，这个县城什么也没有啊，就是一农业县！想想我当初考虑的也是这些，所以没有在老家买房子啊！让那些开发商去死吧！ 是啊，一个小小的农业县城，不足100万人口的农业县城，有什么经济可言，房地产商就有40几家啊，多的吓人啊，到处是小区，到处是楼盘，想想都可以知道，农民上城里买商品房做什么啊？农民的基础是在农村；靠的是田地啊，有多少有钱人来买房子啊，这个县城什么也没有啊，就是一农业县！想想我当初考虑的也是这些，所以没有在老家买房子啊！让那些开发商去死吧！
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